Fundos Imobiliários ou Bitcoin: qual vale mais a pena investir?

Fundos imobiliários viraram uma febre no Brasil! A expressão “não compre imóveis, compre fundos imobiliários” tornou-se um lema dos Faria Limers.

Esse lema pode fazer sentido se você estiver na mentalidade fiat e acha que está lucrando ao comprar cotas de fundos de investimento imobiliário (FIIs).

No entanto, neste artigo, explicaremos por que, na realidade, é o oposto que acontece.

O motivo principal pelo qual os investidores adquirem ações, fundos e imóveis é resguardar-se contra a inflação e buscar o crescimento patrimonial. No entanto, temos notado que os ativos tradicionais estão penando para alcançar resultados considerados básicos. E com FIIs não tem sido diferente.

Antes de prosseguirmos, é importante destacar que este artigo não é uma recomendação de investimento, mas sim uma análise educativa. Nosso objetivo é ajudar você a entender os mercados e como o Bitcoin se relaciona com eles.

O que são Fundos Imobiliários?

Fundos imobiliários, ou FIIs, são fundos de investimento que mantêm um portfólio de imóveis que são geridos profissionalmente.

As cotas desses fundos são negociadas na bolsa de valores, e os investidores recebem rendimentos provenientes dos aluguéis dos imóveis ou de títulos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são papéis apoiados em créditos imobiliários.

Os FIIs são vistos como uma opção no mercado financeiro para aqueles que querem investir em imóveis sem a obrigação de adquiri-los pessoalmente ou gerenciar diretamente sua propriedade.

Valorização dos Fundos Imobiliários

Ao analisarmos o IFIX (linha azul), que mede o desempenho médio dos Fundos Imobiliários considerando valorização e distribuição de dividendos, ele parece estar indo bem.

Desde 2018, a valorização foi de 15%, e desde 2013, alcançou 84%.

Até aí parece que está tudo bem. No entanto, ao descontarmos a inflação medida pelo IPCA, aqueles 15% de lucro desde 2018 se transformam em um prejuízo real de 38%.

Em períodos mais longos, desde 2013, o IFIX está 70% negativo quando ajustado pela inflação.

Isso evidencia que o fato de os FIIs terem apresentado resultados positivos em relação ao IPCA ao longo de 10 anos não significa necessariamente que estão proporcionando uma proteção total do patrimônio. Contratos de locação possuem cláusulas de correção monetária, mas eles são corrigidos de acordo com os índices de inflação, que nem sempre refletem a perda de poder de compra da moeda.

O ideal seria descontar a inflação monetária medida pelo M2. Dessa maneira, obteríamos uma avaliação mais precisa de se os FIIs acompanharam proporcionalmente a diluição monetária e a perda do poder de compra do Real.

Na imagem abaixo, demonstramos essa análise. Ao descontar o M2, observamos que, desde 2018, o IFIX apresenta um resultado negativo de 38% em 5 anos:

E aproximadamente 40% negativo em termos de poder de compra em 10 anos, quando comparado com a perda de poder de compra resultante da expansão monetária do Bacen:

A coisa fica ainda pior quando precificamos o IFIX em dólares e percebemos que aqueles que investiram em FIIs ficaram, em média, mais pobres em comparação com aqueles que simplesmente acumularam em uma moeda mais forte que o Real.

A coisa fica ainda pior quando precificamos o IFIX em dólares e percebemos que quem comprou FIIs ficou, na média, mais pobre em relação a quem apenas acumulou em uma moeda mais forte que o Real.

Desde 2018, os FIIs estão 26% negativos em relação ao dólar em 5 anos:

E em relação a 2013, o IFIX está 29% negativo em relação ao dólar.

Em outras palavras, ao longo de 10 anos ou 5 anos, foi mais lucrativo adquirir dólares, uma moeda mais forte que o Real, do que continuar investindo em fundos imobiliários que são derretidos pela inflação do real.

O ganho em reais é ilusório!

É importante notar que essa comparação é feita em relação ao dólar, uma moeda mais forte que o Real, mas que também sofre diluição devido à sua própria inflação.

Assim sendo, o dólar também perdeu poder de compra ao longo desses 10 anos.

Como Bitcoin é diferente de FIIs?

Agora que vimos o que são Fundos Imobiliários, vamos explicar rapidamente o que é Bitcoin.

O Bitcoin é uma moeda digital descentralizada que opera por meio de uma rede de nodes distribuídos pelo mundo, responsáveis por verificar as transações. Essas transações são validadas pelos mineradores da rede, que recebem recompensas por essa tarefa e, posteriormente, são registradas na blockchain, um livro contábil transparente e imutável.

O Bitcoin é uma moeda global e pode ser transacionado entre pessoas em qualquer lugar do mundo. As negociações ocorrem de forma peer-to-peer (entre pessoas) ou em exchanges, de forma contínua e ininterrupta, ou seja, 24 horas por dia, 7 dias por semana.

A valorização ou desvalorização do Bitcoin depende fortemente da oferta e demanda.

Ou seja, se muitas pessoas desejam comprar Bitcoin, o preço tende a subir, enquanto se muitas estão vendendo suas moedas, o preço diminui. Trata-se de um mercado altamente dinâmico e totalmente livre, sem circuit breakers como acontece na bolsa de valores.

Por fim, o Bitcoin pode ser armazenado em sua própria custódia, eliminando a necessidade de gestores.

Apesar da existência de ETFs de Bitcoin, não é recomendado comprar papéis de Bitcoin quando é possível adquirir as moedas diretamente e enviá-las para sua carteira.

Dadas as características distintas do Bitcoin em relação aos FIIs, faremos agora uma breve análise comparativa de valorização entre esses dois tipos de investimento ao longo dos anos.

Bora lá?!

Fundos Imobiliários ou Bitcoin: Qual vale a pena?

Vamos, então, realizar uma comparação de valorização entre os fundos imobiliários e o Bitcoin ao longo de 3, 5 e 10 anos.

FIIs x Bitcoin: Últimos 3 anos

Iniciamos nossa análise a partir de março de 2020, durante a crise da Covid, até 2023.

A média dos fundos imobiliários apresenta um desempenho 76% inferior ao do Bitcoin. Desde o início da pandemia, o Bitcoin tem performado muito mais que os fundos imobiliários ao longo desses 3 anos.

Bitcoin x FIIs: Últimos 5 anos

Ao considerarmos um período de 5 anos, desde setembro de 2018, a média dos fundos do IFIX registrou uma queda de mais de 70% em comparação com o Bitcoin.

Bitcoin ou FIIs: Últimos 10 anos

A situação se torna ainda mais gritante ao avaliarmos um intervalo de 10 anos. A disparidade é praticamente incontestável. Os fundos imobiliários apresentaram uma queda de 99,7% em relação ao Bitcoin.

Quanto maior o espaço de tempo, mais evidente é a desvantagem dos FIIs em relação ao BTC.

Embora tenhamos comparado a média dos fundos imobiliários neste artigo, é claro que alguns desempenham melhor e outros pior em relação ao índice (IFIX).

Portanto, vamos considerar, então, um dos fundos mais rentáveis e que mais se valorizou nos últimos anos: o MXRF11.

MXRF11 x Bitcoin

O MXRF11 registrou uma queda de 72% desde o crash da Covid, em 3 anos, em comparação com o Bitcoin.

Além disso, ao longo de 5 anos, o MFRX11 apresentou retração de 68% em relação ao Bitcoin.

No prazo de 10 anos, o MFRX11 manteu-se negativo em 99,9%, quando comparado com a valorização do Bitcoin.

Resumidamente, qualquer pessoa que optou por investir em FIIs em vez de Bitcoin ao longo de 3, 5 ou 10 anos experimentou uma perda de poder de compra em relação ao Bitcoin, um novo sistema financeiro em processo de monetização e uma moeda com características mais fortes que o real ou o dólar.

Conclusão

Este é o véu da ilusão fiat, onde tudo parece extremamente seguro até que não seja mais:

• Bancos são tidos como seguros até que entrem em falência, como aconteceu nos Estados Unidos com a Silicon Valley.
• Empresas são consideradas seguras até que revelem um rombo financeiro de 40 milhões, como no caso das Americanas.
• Os títulos do governo são vistos como seguros, até que manipulem as taxas de juros para abaixo da inflação, resultando em juros reais negativos.

FIIs podem parecer mais convenientes e seguros do que investir diretamente em imóveis, mas, na verdade, não representam propriedades físicas; são papéis que carregam consigo os riscos do intermediário que gerencia o fundo e o risco de vacância dos imóveis de onde os fundos recebem aluguel.

Uma vez que você entende que tudo pode ser manipulado, exceto os fundamentos do Bitcoin e seu código, percebe que ele representa uma classe de ativos totalmente superior e desconectada da economia fiat.

Até o próximo artigo e opt out.